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不整形地

2024.04.22

不整形地の中でも崖地の売却が難しい理由。特に敬遠される崖地の特徴とは?

不整形地の中でも崖地や崖地が含まれている土地は斜面の部分の使用面積も減りますし、用途が限られ売却するのが非常に難しい土地です。今回は崖地や関連する用語について解説し、さらに特に売却しづらい崖地の特徴を説明します。

崖地とは

崖地とは

崖地とは平たくいうと急斜面になっている土地のことです。不動産用語では斜面の土地のことを法地(のりち)といい、法地の傾斜が30度を超えると崖地と呼びます。
法地も崖地も斜面なのでそのままでは建造物は建てにくいですし、使用用途が非常に限られます。そのため、法地や崖地を活用したい場合は土地の造成を行い、平らにすることが必要です。

擁壁とは

擁壁とは

崖地のような高低差のある土地の上部にある平らな土地には建物を建てることができますが、地震や大雨等で地面が緩むと斜面が崩壊する危険性があります。上に立っている建物も当然被害をこうむりますので、これを防ぐために壁状の構造物を作る必要があります。これが擁壁です。
擁壁はコンクリートやコンクリートブロックなどで斜面を覆う形態が多いです。少し高台に立っている家の土台周辺がコンクリートで覆われているのを目にすることがありますが、あれが代表的な擁壁となります。擁壁が必要な要件は自治体別に定められています。例えば東京都のがけ条例によると、高さ2mを超える崖地に面した敷地に建物を建てる場合、崖地の高さ以上の擁壁を作ることが定められています。もしくは崖の高さの2倍以上離れた場所に建物を建てるという選択肢もあります。崖が2mの場合は2倍の4m以上崖から離れたところになら、擁壁を作らなくても建物を建てることができます。

造成地とは

造成地とは

造成地とは元々平らでなかった土地に土木工事を行うことで宅地等を建てられるようにした土地です。往々にして斜面や崖地は造成地として工事の対象となります。工事の種類としては切土と盛土があり、元々ある崖地を削った際に出た土を使って平らに造成する場合は切土です。
一方、田圃や森、低い斜面などを埋めたてて造成地を作る場合は盛土となります。切土工事で崖地のような斜面を削ってできた造成地は、地盤がある状態で作った造成地なので地盤の安全性は高いです。逆に盛土の造成地は元々地盤がないところに作っているため、地滑りや建物の傾きなどのリスクがあります。

売却がしづらい崖地の特徴

売却がしづらい崖地の特徴

崖地自体や崖地に隣接した土地には必ず法律上の制約があります。建物を建てるにしても他の運用をするにしても、法律に則った活用をするために工事が必要となるのはほぼ確実です。この工事費用や労力が崖地の売却しづらさに大きく関わっています。売却がしづらい崖地の特徴を紹介します。

①傾斜が急なためそのままだとほぼ利用用途がない

崖地のように傾斜が急な斜面はそのままでの利用価値がほぼなく、売却がしづらい土地です。同じ斜面でも傾斜が緩やかであれば農地や太陽光発電に使える可能性がありますし、傾斜地にマンションを建てるのが流行った時期もありました。しかし、崖地の場合は使い道がないのに事故がないように擁壁を建てる等コストがかかるため敬遠されます。

②これから新しく造成や擁壁を作る必要がある

特に崖地に対して工事がされておらず、これから造成工事や擁壁建築、補強工事などをしなければならない土地も売却が難しいです。例えば擁壁を新たに作る場合、背が低い擁壁や範囲の狭い擁壁であれば数十万円程度で済むこともありますが、大きさや範囲、建設する場所の環境によっては数百万円に容易に達してしまいます。
また、擁壁だけでなく造成地を新たに作る必要がある土地は、もはや個人の買主でどうにかできる範疇を超えてしまいます。ある程度の規模の建設会社でないと難しいため、そもそも普通の不動産売買のルートでは売れません仮に費用や工事の難易度をクリアできたとしても、崖地の工事や使用用途については非常に法的制限が多く、全てを満たすハードルは高いです。労力をかけたとしても、一般の土地に比べて何か明確なメリットがあるかというとなかなか見出しにくいのが実情といえます。

③20年以上前に建てられた擁壁がある

崖地を保護する擁壁が建っていれば問題ないから売りやすいはずと考える方もいると思いますが、擁壁にも落とし穴があります。現在は擁壁の要件が建築基準法で定められていますが、20年以上前は擁壁に関する定めがありませんでした。そのため、現在では建てることが認められない工法の擁壁が多く存在します。擁壁はそう頻繁に建て替えをするような建築物ではありませんが、売却の際には大きなネックになります。 現在認められていない工法で街中でよく見かける擁壁は、以下が挙げられます。

これらは現行の法律を満たしていないだけでなく老朽化している可能性が高い擁壁なので、安全対策を施す工事が必要になる可能性も高いです。もし、工事ができない場合は安全性に問題があることへの同意を得た上で売却をすることになりますが、売却するのは当然難しくなります。結局自分で工事を完了してから売却するほかないので、工事費用や期間が負担となります。

崖地を売却するのは専門業者へ

崖地を売却するのは専門業者へ

このように崖地をそのまま売却するのは素人には困難です。売却に支障のない状態に仕上げるには多大な費用と工期がかかりますし、法的に問題のない状態でできる不動産業者は限られます。さらに、普通の土地より利幅が薄いことから不動産業者にも敬遠されがちです。
崖地を売却する場合は崖地のような不整形地の扱いに長けた専門の買取業者に相談するのが近道です。ノウハウを保有しているため、通常の不動産会社では扱うのが難しい状態でも購入できますし、価格も他社より高く買い取れる可能性があります。 なんでも不動産買取では崖地の買取に対応しています。他社で断られた、工事費用を負担できない等、お困りの方はお気軽にご相談ください。

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