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違法建築

2024.04.15

違法建築物件を保有するリスクとは

違法建築の賃貸マンションやアパートを所有しているオーナーには、どのようなリスクがあるのでしょうか。今回はそもそも違法建築の購入の是非について、違法建築のオーナーとして管理会社に物件の管理を任せたらどうなるのかについて説明します。違法建築を目先のメリットで安易に購入しないことが大切でしょう。

違法建築物件を購入するメリット

違法建築物件を購入するメリット

違法建築を購入するメリットには何があるのでしょうか。ピンポイントに条件が合えばメリットを活かして運用できるケースがあることも事実です。ただし、あくまで既存不適格の物件限定で、行政から是正勧告を受ける可能性がない物件限定となります。故意の違法建築に関してはデメリットしかありません。

購入額が安い

売却しづらい違法建築はやはり安い価格となっています。そのため、自己資金で購入できる融資が不要な買い手にとってはメリットが大きいです。

賃貸で運用した場合、利回りが良い可能性がある

購入金額が安いため当然利回りは一般の物件と比べても高くなります。客つけが良い物件であれば違法建築であってもキャッシュフローには影響しません。

違法建築の賃貸アパート・マンションを購入する是非について

違法建築の賃貸アパート・マンションを購入する是非について

まず結論から言うと、基本的には「なし」です。理由としては、所有しているだけでリスクがあること、また出口戦略が普通の物件に比べて格段に描きにくいからです。 ただ、故意に違法建築として建築及び増改築したものと、建築当時は適法だったがその後の法改正で違法建築物になってしまった既存不適格では多少異なります。既存不適格の場合は、現在の法律では違法ですが、建築当時の法律に則っていることが確かならば行政から指導を受けることはありません。単に所有して賃貸に出している間はそこまでリスクはありませんが、出口戦略が描きにくいことは変わりません。また、リフォームやリノベーションに制限があります。
したがって、そもそも違法建築にしても既存不適格にしても、基本的には賃貸物件として購入するのは避けた方が良いのは確かです。

違法建築に対する管理会社のスタンス

違法建築に対する管理会社のスタンス

元々賃貸業を営んでいるオーナーで、新しく購入した物件の管理を旧知の管理会社に任せようという方も多いでしょう。しかし、その新しい物件が違法建築の場合、管理会社としてはどのようなスタンスになるのでしょうか。 基本的には購入計画を伝えられた時点で、管理会社は計画の中止を進言するはずです。理由としては管理会社としても関わることでリスクが大きい、労力が普通の物件よりかかることが予想され、トラブルが起きた時に管理会社にも影響が及ぶ可能性が高いからです。 もし、すでに購入を済ませた後に伝えられた場合は、まずは早急な売却を勧めます。また、自発的に是正するための工事などを行うことも提案されるかもしれません。 どちらにしても早く手放すか法律に則った状態にすることを求めるはずです。そして管理会社としてもこのようなリスキーな物件の管理の場合は担当を断られるケースや、業務範囲を限定されるケースが考えられます。

違法建築物件を購入するリスク

違法建築物件を購入するリスク

違法建築物の購入にはどのようなリスクがあるのでしょうか。予想していなかった費用や労力が発生することに加え、売却や修理をする際にも問題が発生します。

行政から是正勧告を受ける可能性がある

既存不適格の場合は特に指導を受ける可能性は低いですが、故意に違法建築及び増改築をした場合は行政から指導勧告が入る可能性があります。7階建てと設計され建築確認もしていた賃貸マンションを、建築会社が無断で8,9階部分を追加し、行政からの是正勧告により撤去をしたというような事例もあります。

是正工事等に多大な費用や労力がかかる

そして、こうした是正工事には当然多額の費用がかかります。工事費用だけではなく、仮に違法建築部に入居者やテナントが入っていた場合は退去をお願いするにあたって補償も必要です。また、万が一違法建築であることを把握しておらず購入してしまった場合、買い手や仲介会社を相手に裁判を起こせますが、これも費用や労力がかかります。

売買仲介をしてくれる仲介管理会社が見つからない

基本的に仲介会社は違法建築を扱うことはできません。既存不適格に関しては厳密にいうと違法ではないので扱うことはできますが、普通の仲介会社は敬遠します。故意に建築、増改築をした違法建築は仲介会社が扱うのは完全にアウトなので、仮に売りたい場合は自分で直接買い手を探さなければなりません。

購入の際に融資が受けづらい

違法建築物は一般的な住宅ローンの融資を受けることができないケースが多いです。受けることができたとしても金利が高いことがあったり、満額融資を受けられず自己資金やノンバンクのローン等で補填する必要が出ることもあります。これでは、自己資金を抑えて利回り高く投資できる不動産投資のメリットを享受できません。

大規模なリフォームやリノベーションができない

違法建築は再建築不可物件という制限もつき、建築確認が必要なレベルの大規模なリフォームやリノベーションができません。既存不適格の場合は現行法に適合する工事をまず行う、故意な違法建築の場合は建築当初の設計書通りに原状回復すれば可能になりますが、年数が経過している場合は現実的に難しいことが多いです。また、再建築不可物件は一旦更地にして建て替えをすることも認められませんので、違法建築で老朽化等により大規模修繕が必要になってしまうと八方塞がりの状態になってしまいます。

違法建築を処分するなら専門の買取業者へ

違法建築を処分するなら専門の買取業者へ

「違法建築ということは知っていたが、よくわからず購入してしまった。」「相続した物件が違法建築だった。」このように自分がオーナーになった後に違法建築をできるだけ早く処分したいという方は多いのではないでしょうか。 しかし、不動産仲介会社は違法建築であれば使えないし、自分で買い手を探すのは難しいです。そういった場合は専門の不動産買取会社に任せましょう。 違法建築専門の不動産買取業者であれば、自社で買い取るため条件さえ合えば売却までのスピードが早いですし、自社で買い上げるので手数料もかからず一般的な違法建築の買取価格より高値が期待できます。

違法建築の売却にお困りの方は是非、なんでも不動産買取までお気軽にご相談ください。あらゆる種類の違法建築の買取実績が豊富です。

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