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違法建築とは何か？種類と事例を解説

違法建築とは、建築基準法や都市計画法などの関連法規に違反して建てられた建築物のことを指します。建築確認を受けずに建てられたもの、確認申請の内容と異なるものが代表的です。建物の全部または一部が法令に違反している状態であり、安全性や防災上の問題を抱えている可能性があります。また、近隣住民とのトラブルに発展するケースも少なくありません。

既存不適格建築物との違い

違法建築と混同されやすいものに「既存不適格建築物」があります。既存不適格建築物は、建築当時は合法的に建てられたものの、その後の法改正によって現行法規に適合しなくなった建物のことを指します。違法建築は建築当初から法令に違反しているのに対し、既存不適格建築物は建築当時は合法だったという点が大きな違いです。例えば、かつては容積率が緩和されていた地域に建てられた建物が、その後容積率が厳しくなったことで既存不適格となるケースなどが挙げられます。
違法建築と既存不適格建築物の違いを下記の表にまとめました。

新築・増築・改築における違法建築の種類

違法建築は、新築・増築・改築など、様々な場面で発生する可能性があります。具体的には以下のような種類があります。

建築確認未申請
建築確認申請を行わずに建築物を着工・完成させた場合は違法建築となります。これは最も重大な違反の一つであり、是正勧告や命令、さらには罰則の対象となる可能性があります。

確認申請内容との相違
建築確認申請は行ったものの、申請内容と実際の建築物が異なる場合も違法建築となります。例えば、申請よりも建物の面積が大きくなっていたり、構造が変更されていたりする場合が該当します。

接道義務違反
建築基準法で定められた幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していない場合、接道義務違反となります。これは、災害時の避難経路や消防活動のスペースを確保するために重要な規定です。再建築不可となる可能性もあります。

容積率・建ぺい率違反
敷地面積に対する建築面積の割合（建ぺい率）や、敷地面積に対する延床面積の割合（容積率）が、法令で定められた数値を超えている場合、違法建築となります。これらの数値は都市計画によって定められており、地域によって異なります。

用途地域違反
指定された用途地域に適合しない建物を建築した場合、用途地域違反となります。例えば、住宅地に工場を建てるなど、周辺環境との調和を損なう建築は認められません。

その他
上記以外にも、高さ制限違反、斜線制限違反、日影規制違反、防火地域・準防火地域における規制違反など、様々な種類の違法建築が存在します。これらの違反は、近隣住民とのトラブルや、建物の安全性に関わる重大な問題を引き起こす可能性があります。

違法建築を最適にするための具体的な手順

違法建築を最適にする、つまり是正するには、複雑な手続きと専門的な知識が必要です。安易な自己判断は避け、必ず専門家と共に進めることが重要です。具体的な手順は以下の通りです。

現状把握と専門家への相談

まずは、建築物がどのように違法なのかを正確に把握する必要があります。建物の図面、建築確認通知書、検査済証などの書類を確認し、現状を詳細に記録しましょう。不明な点があれば、後に紹介する専門家に相談することが大切です。
現状把握後、以下の専門家に相談することを強く推奨します。

専門家への相談は、違法建築の是正において最も重要なステップです。 彼らは専門的な知識と経験に基づき、適切なアドバイスとサポートを提供してくれます。費用の見積もりも依頼し、予算を確保することも忘れずに行いましょう。
相談する専門家を選ぶ際には、違法建築の是正実績が豊富であるか、信頼できるかを確認することが重要です。複数の専門家に相談し、比較検討することも有効です。

是正計画の策定と申請

専門家と相談しながら、違法状態を解消するための是正計画を策定します。是正計画には、具体的な是正方法、必要な工事内容、費用、工期などが含まれます。計画の策定段階では、建築基準法をはじめとする関連法規への適合性を厳密に確認することが不可欠です。
是正計画が完成したら、所轄の建築主事または指定確認検査機関に申請を行います。申請に必要な書類は、是正の内容や自治体によって異なりますので、事前に確認しておきましょう。申請書類に不備があると、手続きが遅延する可能性があります。 そこで、専門家に書類作成や申請手続きを代行してもらうことで、スムーズな手続きが期待できます。
申請後、審査が行われ、是正計画が承認されれば、修繕工事に着手できます。工事完了後、完了検査を受け、適合していると認められれば、晴れて違法建築の状態が解消されます。

違法建築の修繕費用と補助金

違法建築を最適にするための修繕には、どうしても費用がかかります。費用の相場や活用できる補助金・助成金について理解しておくことで、計画的に修繕を進めることができます。

修繕費用の相場

違法建築の修繕費用は、建物の規模や違法状態の程度、必要な工事内容によって大きく変動します。一概にいくらとは言えませんが、数十万円から数百万円、場合によっては数千万円かかるケースもあります。
例えば、増築部分が違法建築で、その部分を解体撤去する場合、解体費用に加え、廃材処理費用も発生します。また、既存不適格建築物で耐震基準を満たしていない場合、耐震補強工事が必要となり、高額な費用が発生する可能性があります。

上記はあくまで目安であり、実際の費用は専門家による調査と見積もりが必要です。複数の業者から見積もりを取り、比較検討することが重要です。

補助金・助成金が適用される可能性のあるケース

違法建築の修繕には、自治体や国が提供する補助金・助成金制度が活用できる場合があります。ただし、補助金・助成金は種類が多く、それぞれ要件や申請手続きが異なります。
例えば、耐震改修工事に対しては、各自治体で耐震改修促進事業などの補助金制度が設けられていることが多いです。これらの制度を適切に活用することで、修繕費用を抑えることができます。
具体的な補助金・助成金については、お住まいの自治体の窓口や専門家にご相談ください。
補助金・助成金の申請には期限や必要な書類があるため、事前にしっかりと確認し、余裕を持って準備を進めることが大切です。専門家への相談も有効です。

ケーススタディ 違法建築の修繕事例

ここでは、違法建築の修繕事例を2つのケースに分けて具体的に解説します。これらの事例を通して、違法建築の状態や是正内容、費用感などを把握し、ご自身の状況に照らし合わせて参考にしてください。

補増築部分が違法だったケース

事例概要
東京都内にある築30年の木造2階建て住宅で、10年前に無許可で増築したサンルーム（約8㎡）が違法建築と判明。固定資産税の調査をきっかけに発覚しました。サンルームは老朽化も進んでおり、雨漏りが発生していたため、修繕と適法化を同時に行う必要がありました。

是正内容
既存のサンルームを解体し、建築確認申請を取得した上で、新たに建築基準法に適合したサンルームを増築。壁面の断熱材の追加や、サッシの複層ガラス化なども同時に行い、省エネ性能も向上させました。

結果
合法的なサンルームになり、安心して生活できるようになり、断熱性能の向上により、光熱費も削減されました。将来住宅を売却する際、違法建築がないことは売却の際の大きな強みとなるでしょう。

建築基準法に適合していなかったケース

事例概要
大阪府下にある築40年の鉄骨造3階建ての賃貸アパート。耐震基準適合義務化以前に建てられたため、現行の耐震基準を満たしていないことが判明。オーナーは、建物の老朽化に伴う修繕工事を行う際に、合わせて耐震補強工事を実施することにしました。また、1階のテナント部分の用途変更も希望していました。

是正内容
建物の耐震診断を実施し、必要な耐震補強工事を実施。具体的には、壁の増設や筋交いの設置、基礎の補強などを行いました。同時に、1階のテナント部分の用途変更に伴う内装改修工事や、消防設備の改修工事なども実施しました。これらの工事は、建築基準法に基づいて行われました。

結果
耐震性能が向上し、入居者の安全性が確保されました。また、1階のテナント部分の用途変更により、建物の収益性も向上しました。耐震補強工事には補助金制度も活用できる場合があります。専門家への相談が重要です。

違法建築の適法化についての相談は専門家へ

違法建築を適法化するには、まず現状を正確に把握し、建築士や行政書士などの専門家に相談することが重要です。
増築や建築基準法違反など違法の内容は多岐にわたり、修繕費用もケースごとに異なりますが、補助金や助成金を活用できる場合もあります。
違法状態を放置すると、売却や保険に悪影響を及ぼす可能性があるため、早期の対応が肝心です。
違法建築の売却についての詳しい情報やご相談は、なんでも不動産買取までお気軽にお問い合わせください。専門スタッフが丁寧に対応いたします。