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再建築不可

2024.06.03

損しないために!再建築不可物件のメリット・デメリットを完全網羅!購入前に知っておくべき重要ポイント

「再建築不可物件って安くて魅力的だけど、何か落とし穴がありそうで不安…」そう感じていませんか? この記事では、再建築不可物件のメリット・デメリットを徹底解説します。再建築不可物件の理解を深め、賢くお得にマイホームを手に入れるために、ぜひ最後まで読んでみてください。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、老朽化による建物の取り壊し後、同じ場所に新しい建物を建てることが法律上認められない物件のことを指します。建物の老朽化や災害などで取り壊した後、同じ規模の建物を同じ場所に再建築できないという点が、一般的な物件との大きな違いです。 一度更地にしてしまうと、再び家を建てることができなくなるため、購入時には慎重な検討が必要になります。

再建築不可の定義

法律上、「再建築不可」という正式な用語はありません。一般的に、建物を解体した後に、以前と同じ規模の建物を同じ場所に新たに建築することができない物件を指して「再建築不可物件」と呼んでいます。これは、主に建築基準法や都市計画法などの法規制によって制限されている場合がほとんどです。

なぜ再建築不可になるのか

再建築不可となる主な理由は、以下の通りです。

・接道義務を満たしていない場合
建築基準法では、建築物の敷地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています(接道義務)。この条件を満たしていない土地は、原則として再建築ができません。 既存の建物が建築された当時は基準を満たしていたものの、道路の拡幅工事などが行われず、現在の基準に合致しなくなったケースも少なくありません。 また、道路の幅員が4メートル未満でも、特定行政庁が指定した道路であれば、接道義務を満たす場合があります。詳しくは各自治体にご確認ください。

・建築基準法上の道路に2メートル以上接していない場合
上記と重複しますが、敷地の接する道路が建築基準法上の道路として認められない場合も、再建築不可となります。私道や位置指定道路であっても、特定の条件を満たせば建築基準法上の道路とみなされる場合もありますので、注意が必要です。 例えば、幅員が4メートル未満の私道でも、特定行政庁が建築基準法第42条第2項の許可を出している場合は、建築基準法上の道路とみなされます。 詳しくは国土交通省のウェブサイトなどを参照ください。

・建築基準法上の道路に2メートル以上接していない場合
上記と重複しますが、敷地の接する道路が建築基準法上の道路として認められない場合も、再建築不可となります。私道や位置指定道路であっても、特定の条件を満たせば建築基準法上の道路とみなされる場合もありますので、注意が必要です。 例えば、幅員が4メートル未満の私道でも、特定行政庁が建築基準法第42条第2項の許可を出している場合は、建築基準法上の道路とみなされます。 詳しくは国土交通省のウェブサイトなどを参照ください。

再建築不可物件の確認方法

再建築不可物件かどうかを確認する方法はいくつかあります。

・固定資産税評価証明書の確認
固定資産税評価証明書には、敷地の接道状況や再建築の可否に関する情報が記載されている場合があります。

・役所での確認
各市区町村の建築指導課などで、敷地の建築に関する規制を確認できます。

・不動産会社への確認
不動産会社に問い合わせることで、再建築の可否について情報を得ることができます。

・土地家屋調査士への相談
土地家屋調査士は、土地の境界や権利関係の専門家です。より詳細な調査を依頼することができます。

これらの方法を組み合わせて確認することで、より正確な情報を得ることができます。 特に、購入を検討している場合は、必ず複数の方法で確認することをお勧めします。 また、再建築不可の理由によっては、将来的に再建築が可能になるケースも稀にあります。例えば、道路の拡幅工事などが計画されている場合などです。 このような情報も併せて確認することで、より適切な判断材料を得ることができます。

再建築不可物件のメリット

再建築不可物件のメリット

再建築不可物件には、デメリットだけでなく、メリットも存在します。価格の安さや希少性、場合によっては好立地といったメリットを理解することで、自身にとって本当に再建築不可物件が適しているのかどうかを判断する材料になります。

価格が安い

再建築不可物件の最大のメリットは、価格が安いことです。一般的な物件と比べて、土地の価格が抑えられているため、初期費用を大幅に削減できます。これは、予算が限られている方にとって大きなメリットと言えるでしょう。価格が安い理由としては、再建築できないという制約があるため、需要が少なく、市場価格が下がる傾向にあるためです。同じエリアの類似物件と比較して、価格が20~50%程度安い場合もあると言われています。ただし、価格が安いからといって安易に飛びつくのではなく、不動産会社に相談し、適正価格かどうかを確認することが重要です。

しかし、住宅ローンと大きく違うのが金利です。住宅ローンの変動金利は0.5%程度ですが、再建築不可物件の場合6%近くになることもあります。つまり再建築不可物件の場合は一般的なフリーローンと変わらない金利になることを覚悟しなければいけません。

希少性が高い

再建築不可物件は、数が限られているため、希少性が高いというメリットがあります。特に、都心部など土地が限られている地域では、再建築不可物件は貴重な存在です。そのため、他の人とは違う個性的な物件に住みたいと考えている方にとっては、魅力的な選択肢となるでしょう。また、希少性が高いということは、将来的に競売に出した場合でも、一定の需要が見込める可能性があるということです。ただし、再建築不可物件の希少性は、地域によって大きく異なります。地方では、再建築不可物件が比較的多く存在するため、希少性は低いと言えるでしょう。購入を検討する際は、地域の不動産市場の状況を把握することが重要です。

立地が良い場合もある

再建築不可物件は、必ずしも立地が悪いわけではありません。都心部などの人気エリアに位置している場合もあるため、利便性の高い生活を送ることができます。駅に近い、商業施設が充実している、自然が豊かな環境など、好条件の物件が見つかる可能性もあります。特に、古くからある住宅地では、再建築不可物件でありながら、閑静な住宅街に位置しているケースも少なくありません。ただし、再建築不可の理由が、接道義務を満たしていないなど、立地に問題がある場合もあります。そのため、周辺環境をしっかりと確認することが重要です。

再建築不可物件のデメリット

再建築不可物件のデメリット

再建築不可物件には、メリットだけでなく、いくつかのデメリットも存在します。購入前にしっかりと理解しておくことが重要です。主なデメリットは以下の通りです。

建て替えができない

再建築不可物件の最大のデメリットは、老朽化などで建物を解体した場合、同じ規模の建物を新たに建築することができない点です。建物の寿命は一般的に数十年と言われています。そのため、将来的な建て替えを検討している場合は、再建築不可物件は適していません。ただし、増築や修繕、リフォームは可能な場合もあります。

資産価値が低い

再建築不可物件は、建て替えができないことから、資産価値が低い傾向にあります。将来的に売却することを検討している場合、希望通りの価格で売却できない可能性があります。また、相続時に評価額が低くなる可能性も考慮する必要があります。同じような立地条件の再建築可能な物件と比較して、価格が割安になっていることが多いですが、将来的な資産価値の低下も考慮に入れて検討する必要があります。

住宅ローンが組みにくい

金融機関によっては、再建築不可物件を担保とした住宅ローンの融資を断られる場合があります。これは、再建築不可物件は担保価値が低いため、万が一債務不履行が発生した場合に、金融機関が物件を売却して債権を回収することが難しいと判断されるためです。住宅ローンを利用して購入を検討している場合は、事前に複数の金融機関に相談し、融資の可能性を確認することが重要です。仮に融資を受けられたと

売却が難しい

再建築不可物件は、需要が限られるため、売却が難しい場合があります。売却までに時間がかかったり、希望価格で売却できなかったりする可能性があります。また、買い手が見つからない場合、解体費用を負担して更地にして売却しなければならないケースも想定されます。更地にした場合でも、再建築不可であるという条件は変わらないため、売却価格は期待できません。

固定資産税が高い可能性もある

一般的に、固定資産税は土地の評価額に基づいて算出されます。再建築不可物件の場合、接道義務を満たしていないなどの理由で評価額が低くなるため、固定資産税も安くなる傾向にあります。しかし、再建築不可の理由によっては、固定資産税が高くなるケースも存在します。例えば、容積率や建ぺい率が高い場合や、希少価値の高い立地にある場合は、評価額が高くなり、固定資産税も高くなる可能性があります。固定資産税の金額は、物件ごとに異なるため、購入前に必ず確認しましょう。詳しくは国税庁のウェブサイトをご覧ください。

災害時のリスク

再建築不可物件は、災害時にリスクが高い場合があります。例えば、火災や地震などで建物が倒壊した場合、再建築できないため、住む場所を失う可能性があります。また、接道義務を満たしていない場合、緊急車両の進入が困難になるなど、救助活動に支障が出る可能性もあります。特に、老朽化した再建築不可物件は、災害時のリスクが高いため、耐震性などをしっかりと確認することが重要です。災害リスクが高い地域にある場合は、火災保険や地震保険への加入も検討しましょう。

再建築不可物件を購入する際の注意点

再建築不可物件を購入する際の注意点

再建築不可物件の購入は、慎重な検討が必要です。後々のトラブルを避けるためにも、購入前に以下の注意点を確認しましょう。

再建築不可の理由を確認

再建築不可には様々な理由があります。接道義務を満たしていない、建ぺい率・容積率がオーバーしている、災害危険区域に指定されているなど、その理由は物件によって異なります。再建築不可の理由を明確に理解し、将来的な影響を把握することが重要です。例えば、災害危険区域に指定されている場合は、将来的に災害による被害を受けるリスクが高くなります。
また、再建築不可の理由によっては、将来的に再建築が可能になるケースもあります。例えば、道路の拡幅工事によって接道義務が満たされるようになる場合などです。将来的な可能性も含めて、再建築不可の理由を慎重に確認しましょう。売主や不動産会社に確認するだけでなく、自身でも自治体に問い合わせるなどして、正確な情報を得ることが大切です。

周辺環境のチェック

再建築不可物件は、周辺環境によって価値が大きく変動します。生活に必要な施設(スーパー、病院、学校など)へのアクセス、治安状況、日当たりや風通しなどを確認しましょう。特に、生活に必要な施設へのアクセスは、日常生活に大きく影響します。また、治安状況も重要な確認事項です。犯罪発生率などの情報を収集し、安心して暮らせる環境かどうかを判断しましょう。さらに、日当たりや風通しといった住環境も確認しておきましょう。周辺の建物によって日当たりが遮られていないか、風通しが悪い場所ではないかなどを確認することが重要です

専門家への相談

再建築不可物件の購入は、専門家のアドバイスを受けることが重要です。不動産会社、建築士、弁護士などに相談し、物件の状態や法的リスクなどを確認しましょう。不動産会社は、物件の情報提供や契約手続きのサポートを行います。建築士は、建物の状態やリフォームの可能性についてアドバイスを提供します。弁護士は、法的リスクについて助言を行います。これらの専門家の意見を参考に、総合的に判断することが重要です。

まとめ

まとめ

再建築不可物件は、建て替えができないという大きなデメリットがある一方で、価格が安い、希少性が高い、好立地にある場合もあるなど、メリットも存在します。この記事で解説したメリット・デメリット、注意点などを参考に、ご自身にとって本当に再建築不可物件が適切な選択かどうかを判断しましょう。再建築不可物件の購入は、安易に飛びつくのではなく、将来を見据えた上で慎重な判断が必要です。より詳しい情報や個別のご相談は、専門家にご相談ください。再建築不可物件の購入に関するご相談は、なんでも不動産買取までお気軽にお問い合わせください。

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