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再建築不可とは？その種類と確認方法

再建築不可物件とは、老朽化や災害などで建物が倒壊・焼失した場合に、現在の建築基準法などの法規制により、同じ規模の建物を同じ場所に建て直すことができない物件のことを指します。
再建築不可となる理由は様々ですが、主に接道義務を満たしていないこと、建ぺい率や容積率を超過していること、防火地域・準防火地域内の耐火建築物に関する規定に適合していないことなどが挙げられます。再建築不可物件は、建て替えが制限されるため、資産価値が低下する傾向にあります。そのため、購入時には慎重な検討が必要です。

再建築不可の定義

建築基準法では、建物を建築する場合、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという「接道義務」が定められています。この接道義務を満たしていない土地は、原則として再建築ができません。また、敷地面積に対する建築面積の割合である「建ぺい率」、敷地面積に対する延べ床面積の割合である「容積率」についても、建築基準法で上限が定められています。これらの規定を超えている場合も、再建築が不可となる場合があります。
さらに、防火地域や準防火地域内では、建物の構造や用途に応じて、耐火建築物であることが求められます。これらの規定に適合しない建物も、再建築不可となる可能性があります。

再建築不可の種類

再建築不可には、大きく分けて以下の3つの種類があります。

その他にも、再建築不可となる要因は様々です。例えば、崖地やがけ条例に抵触している場合、地区計画や都市計画で再建築が制限されている場合なども再建築不可となる可能性があります。

再建築不可の確認方法

再建築不可かどうかを確認するには、以下の方法があります。

• 不動産会社に確認する：不動産会社は物件の情報に精通しているため、再建築不可かどうかをすぐに確認できます。
• 役所で確認する：各市区町村の建築指導課などで、建築基準法に基づいて確認することができます。法務局で登記事項証明書を取得し、道路との位置関係などを確認する方法もあります。
• 専門家に相談する：建築士や不動産鑑定士などの専門家に相談することで、より詳細な情報を得ることができます。

再建築不可物件を購入する際は、必ず事前に確認を行い、将来のリスクを十分に理解した上で判断することが重要です。

再建築不可の家にローンは組める？

再建築不可物件への融資は、一般的な物件と比べてハードルが高いのが現状です。これは、金融機関にとって、担保価値が低い、あるいは将来的な価値の減少リスクが高いと判断されるためです。しかし、全くローンが組めないわけではありません。条件や金融機関によっては、融資を受けられる可能性は十分にあります。

再建築不可でもローンが組めるケース

以下のようなケースでは、再建築不可物件でもローンが組める可能性が高くなります。

• 既存不適格物件である場合：建築基準法の改正によって再建築不可となった物件は、比較的融資を受けやすい傾向にあります。特に、接道義務などの軽微な違反である場合は、問題なく融資を受けられる可能性があります。
• 再建築不可の理由が軽微な場合：例えば、道路幅員がわずかに不足しているなど、再建築不可の理由が軽微な場合は、金融機関によっては融資を受けられる可能性があります。
• 建物の状態が良い場合：築年数が浅く、建物の状態が良好な場合は、担保価値が認められやすく、融資を受けやすい傾向にあります。
• 十分な自己資金がある場合：自己資金の割合が高いほど、金融機関のリスクは軽減されるため、融資を受けやすくなります。
• 安定した収入がある場合：安定した収入は、返済能力の証明となるため、ローン審査において重要な要素となります。

ローン審査で不利になるケース

逆に、以下のようなケースでは、ローン審査で不利になる可能性が高くなります。

• 再建築不可の理由が重大な場合：例えば、災害危険区域に指定されている、違法建築物であるなど、再建築不可の理由が重大な場合は、融資を受けられない可能性が高くなります。
• 建物の状態が悪い場合：老朽化が進んでいる、雨漏りなどの欠陥がある場合は、担保価値が低く評価され、融資を受けにくい傾向にあります。
• 借入金額が多い場合：借入金額が大きいほど、金融機関のリスクは高まるため、審査は厳しくなります。
• 他の借入がある場合：他のローンやクレジットカードの借入がある場合、返済能力に疑問が生じ、審査に影響する可能性があります。

再建築不可物件のローン審査は、金融機関によって基準が異なります。複数の金融機関に相談し、比較検討することが重要です。また、住宅ローンに精通したファイナンシャルプランナーや不動産会社に相談することで、よりスムーズにローン審査を進めることができます。フラット35などの政府系住宅ローンは、再建築不可物件への融資に消極的な傾向がある。

再建築不可の家にローンを組むための成功の秘訣

再建築不可物件の購入は、通常の物件購入とは異なる注意点があり、綿密な準備と戦略が必要です。ローン審査の通過、そしてその後の生活も踏まえ、成功の秘訣を以下にまとめました。

物件選びのポイント

再建築不可物件を選ぶ際には、将来のリスクを最小限に抑えるために、以下のポイントに注意しましょう。

• 接道義務の確認：再建築はできなくても、リフォームは可能な物件を選ぶことで、将来的な資産価値の低下を軽減できます。接道義務を満たしていない場合は、リフォームも難しい可能性があります。確認は重要です。
• 建物の状態：築年数だけでなく、現在の状態をしっかり確認しましょう。雨漏りやシロアリ被害など、修繕が必要な箇所がないか、専門家による住宅診断も検討しましょう。
• 周辺環境：生活に必要な施設（スーパー、病院、学校など）へのアクセス、治安状況などを確認し、生活の利便性を考慮しましょう。再建築不可物件は売却が難しい場合もあるため、長く住める環境かどうかが重要です。
• 価格の妥当性：再建築不可物件は、一般的な物件よりも価格が低い傾向にあります。しかし、周辺環境や建物の状態を考慮し、適正価格で購入することが重要です。相場をしっかりと調べ、価格交渉も検討しましょう。

金融機関選びのポイント

再建築不可物件への融資は、金融機関によって対応が異なります。積極的に融資を行っている金融機関を選ぶことが、ローン審査通過の鍵となります。

上記は一般的な傾向であり、個々の金融機関によって対応は異なります。複数の金融機関に相談し、比較検討することが重要です。

審査に通るための準備

ローン審査に通過するために、以下の準備を徹底しましょう。

• 安定した収入：安定した収入は、ローン審査において重要な要素です。源泉徴収票や確定申告書などを準備しておきましょう。殺人
• 良好な信用情報：クレジットカードやローンの延滞履歴がないか、信用情報機関で確認しておきましょう。問題があれば、事前に対応しておくことが重要です。
• 自己資金：自己資金の額は、審査に有利に働きます。物件価格の20%程度の自己資金があると望ましいです。
• 明確な返済計画：返済計画を明確に立て、金融機関に提示することで、返済能力をアピールできます。

専門家への相談

再建築不可物件の購入は、複雑な手続きを伴う場合もあります。不動産会社、ファイナンシャルプランナー、弁護士などの専門家に相談することで、スムーズな取引を進めることができます。特に、不動産流通機構に登録されている不動産会社は、一定の基準を満たしているため、安心して相談できます。
これらのポイントを踏まえ、慎重に進めることで、再建築不可物件でも、希望に合った物件を見つけ、ローンを組むことが可能です。焦らず、しっかりと準備を進めましょう。

まとめ

再建築不可でもローンが絶対に組めないわけではなく、地方銀行や信用金庫、ノンバンクなどでは比較的柔軟な審査を行うケースもあります。物件の状態や購入者の返済能力などを総合的に見て判断されます。購入を検討する際は、金融機関の選定や必要書類の準備をしっかり行うことが重要です。また、不動産会社やファイナンシャルプランナーに相談するのも効果的です。価格が安いなどのメリットもあるため、慎重に情報収集を行い、自分に合った判断をすることが大切です。詳しくはなんでも不動産買取までお気軽にご相談ください。