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再建築不可とは？

再建築不可とは、既存の建物が老朽化や災害などで取り壊された場合、建築基準法などの法規制により、同じ規模の建物を新たに建築することができない状態を指します。
様々な理由で再建築不可となる場合がありますが、主な原因は以下の通りです。

再建築不可となる主な原因

接道義務を満たしていない
建築基準法では、建築物の敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています（接道義務）。この条件を満たしていない土地に建つ建物は、取り壊すと再建築できません。
ただし、セットバックによって接道義務を満たせる場合は、再建築が可能なケースもあります。セットバックとは、道路の中心線から一定の距離を後退させて建物を建てることで、道路幅員を確保する手法です。詳しくは各自治体の建築指導課に確認しましょう。

再建築不可の許可を受けている
過去に特別な許可を得て建築された建物は、現在の建築基準法では再建築できない場合があります。例えば、かつては容積率や建ぺい率の規制が緩やかだった時代に建てられた建物などが該当します。

道路斜線制限にかかっている
道路斜線制限とは、道路の向かい側や隣接する敷地に日照を確保するために、建物の高さを制限するものです。既存の建物が道路斜線制限ギリギリで建てられている場合、取り壊すと再建築できないことがあります。

敷地面積が最小面積に満たない
都市計画区域内では、用途地域ごとに建築可能な敷地の最小面積が定められています。敷地面積がその基準に満たない場合、再建築はできません。例えば、第一種低層住居専用地域では、敷地の最小面積は150㎡と定められています。詳しくは各自治体の都市計画課に確認しましょう。

その他の要因
上記以外にも、防火地域・準防火地域内の耐火建築物に関する規制や、地域特有の条例など、様々な要因によって再建築不可となる場合があります。

再建築不可物件と建築制限付き物件の違い

再建築不可と似た言葉に「建築制限付き」があります。再建築不可は一切再建築できないのに対し、建築制限付きは一定の条件下で再建築が可能な場合があるという点が異なります。

再建築不可かどうかは、不動産登記簿や固定資産税評価証明書を確認するだけでは判断できません。必ず各自治体の建築指導課に確認することが重要です。

再建築不可物件を購入する際の注意点

再建築不可物件は、魅力的な価格で販売されていることもありますが、購入後に様々な問題が発生する可能性があるため、注意が必要です。主な注意点を以下にまとめました。

住宅ローンが組みにくい

再建築不可物件は、担保価値が低いため、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。金融機関によっては、融資額が減額されたり、金利が高くなったり、最悪の場合、融資を断られることもあります。これは、万が一債務不履行が発生した場合、金融機関が物件を売却して資金を回収することが難しいと判断されるためです。住宅ローンを組む際には、事前に複数の金融機関に相談し、融資条件を確認することが重要です。物件価格が安くても、ローンが組めなければ購入できません。

売却時の価格が下がる可能性がある

再建築不可物件は、需要が限られるため、売却時に価格が下がる可能性があります。特に、再建築不可の理由が明確でない場合や、近隣環境に問題がある場合は、売却がさらに難しくなる可能性があります。将来売却する可能性がある場合は、再建築不可の理由をしっかりと確認し、売却時のリスクを理解しておく必要があります。また、売却価格が購入価格を下回る可能性も考慮に入れておくべきです。

災害時の建て替えに制限がある

地震や火災などの災害で建物が損壊した場合、再建築不可物件は建て替えが制限される場合があります。接道義務を満たしていない、建築基準法に適合しない等の理由で再建築できないため、災害後に仮住まいを余儀なくされたり、土地の価値が大きく下落する可能性があります。災害時のリスクを理解し、適切な保険に加入するなど、対策を講じておくことが重要です。

建物の老朽化対策費用

再建築不可物件は、築年数が古いものが多いため、老朽化による修繕費用がかさむ可能性があります。特に、配管や屋根などの大規模な修繕が必要になった場合、高額な費用負担が発生する可能性があります。購入前に建物の状態をしっかりと確認し、将来発生する可能性のある修繕費用を考慮しておくことが重要です。中古住宅診断などを利用して、専門家に建物の状態を評価してもらうのも有効な手段です。

近隣トラブルのリスク

再建築不可物件は、接道義務を満たしていないなど、近隣住民とのトラブルが発生する可能性があります。例えば、建物の増改築や修繕工事を行う際に、近隣住民の同意が必要となる場合や、日照や通風などの問題でトラブルが発生する可能性もあります。購入前に近隣環境を確認し、トラブルが発生する可能性がある場合は、慎重に検討することが重要です。

上記以外にも、再建築不可物件には様々な注意点があります。購入前にしっかりと情報収集を行い、専門家にも相談しながら、慎重に検討することが重要です。

再建築不可物件を購入する際の対策

再建築不可物件の購入はリスクを伴うため、綿密な対策が必要です。下記に具体的な対策をまとめました。

物件調査を徹底的に行う

再建築不可の理由は様々です。接道義務を満たしていない、建築基準法に抵触している、災害危険区域に指定されているなど、多岐にわたります。そのため、まずはその理由を明確にする必要があります。不動産会社や役所などに確認し、詳細な情報を収集しましょう。 また、近隣住民への聞き取り調査も有効です。近隣トラブルの有無や、地域の特性なども把握できます。
さらに、建物の状態も入念にチェックしましょう。 築年数、耐震性、設備の老朽化具合などを確認し、修繕やリフォームが必要な場合は、その費用も考慮に入れる必要があります。例えば、雨漏りやシロアリ被害などは、後々大きな出費につながる可能性があります。専門家による住宅診断も検討することをおすすめします。

専門家への相談

再建築不可物件の購入は複雑な手続きを伴う場合もあります。不動産会社、建築士、弁護士、税理士など、専門家のアドバイスを受けることが重要です。 不動産会社は物件の情報提供だけでなく、価格交渉や契約手続きもサポートしてくれます。建築士は建物の状態を診断し、修繕やリフォームについてアドバイスをしてくれます。弁護士は法的観点から契約内容をチェックし、トラブル発生時の対応をサポートしてくれます。税理士は税金に関するアドバイスを提供してくれます。

専門家への相談は、費用がかかる場合もありますが、後々のトラブルを避けるためにも必要な投資です。 信頼できる専門家を見つけることが重要です。複数の専門家に相談し、比較検討することで、より適切なアドバイスを得ることができます。

保険への加入

再建築不可物件は、火災保険の加入が難しい場合や、保険料が高くなる場合があります。保険会社によっては、再建築不可物件専用の火災保険を用意している場合もありますので、複数の保険会社に問い合わせて、比較検討することが重要です。
また、地震保険についても検討しましょう。地震保険は火災保険とセットで加入する必要があります。地震保険は、建物の損害だけでなく、家財の損害も補償してくれるため、加入しておくことが安心でしょう。
さらに、近隣トラブルに備えて、個人賠償責任保険にも加入しておくと安心です。 個人賠償責任保険は、日常生活で他人にケガをさせたり、他人の物を壊したりした場合に、損害賠償責任を負う場合の費用を補償してくれる保険です。

再建築不可物件を購入する際の注意点まとめ

再建築不可物件は、建て替えができないという大きな制約を持つため、購入には慎重な検討が必要です。住宅ローンが組みにくく、売却価格が下がる可能性があるだけでなく、災害時の建て替え制限や老朽化対策費用、近隣トラブルといったリスクも存在します。
再建築不可物件についてさらに詳しく知りたい方、購入を検討されている方は、専門家のアドバイスを受けることが重要です。なんでも不動産買取では、再建築不可物件に関するご相談も承っております。お気軽にお問い合わせください。